Hiện nay, việc mua nhà bằng hình thức lập vi bằng đang diễn ra phổ biển. Tuy nhiên, giá trị pháp lý của hoạt động này có được đảm bảo? Quy định pháp luật có cho phép hoạt động mua bán nhà qua vi bằng? Các rủi ro pháp lý có thể xảy ra trong trường hợp này là gì? Bài viết này sẽ phân tích các yếu tố sau.

1. Quy định pháp luật về việc mua bán nhà

Mua bán nhà đất là cách gọi thông thường và ngắn gọn. Đúng theo pháp luật thì cụm từ mua bán nhà đất được gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất trong trường hợp này là nhà ở.

Hiểu một cách đơn giản mua bán nhà đất là một bên chuyển giao quyền sử dụng nhà và đất của mình cho bên mua theo đúng pháp luật

Căn cứ theo khoản 1 Điều 165 Luật Nhà ở 2023 có quy định như sau:

“Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này. Các bên có thể thỏa thuận theo quy định tại khoản 2 Điều này về việc bên bán thực hiện bán nhà ở trong một thời hạn nhất định cho bên mua”.

Theo đó, việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung theo quy định pháp luật.

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Ngoài ra, căn cứ Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”.

2. Vi bằng là gì?

Căn cứ khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại quy định: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”

Như vậy, vi bằng được lập bởi Thừa phát lại, ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật. Do đó, khi mua bán nhà bằng vi bằng có nghĩa là các bên đến nhờ Thừa phát lại chứng kiến sau đó lập văn bản xác nhận có sự việc mua bán nhà.

3. Mua nhà bằng vi bằng có giá trị pháp lý không?

Như đã phân tích ở trên, giao dịch mua bán nhà cần phải được lập thành văn bản tức hợp đồng mua bán nhà. Trong hợp đồng mua bán nhà phải nêu rõ về đặc điểm ngôi nhà, thửa đất có căn nhà cũng như thông tin của các bên giao kết hợp đồng.

Đặt biệt lưu ý, hợp đồng mua bán nhà phải được công chứng, chứng thực theo quy định của Luật Nhà ở. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

Đối với các loại hợp đồng mà pháp luật có đặt ra yêu cầu về mặt hình thức phải công chứng/ chứng thực như hợp đồng mua bán nhà ở, đất đai, thì các bên phải thực hiện đúng yêu cầu đó để bảm đảm giá trị pháp lý của hợp đồng.

Trừ trường hợp tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Như vậy hợp đồng mua bán nhà phải được công chứng bởi các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì mới có hiệu lực. Còn vi bằng mua bán nhà chỉ ghi nhận có sự việc do Thừa phát lại lập, không có hiệu lực pháp lý.

4. Rủi ro khi mua nhà bằng vi bằng

Vì vi bằng mua bán nhà không có giá trị pháp lý nên không thể thực hiện các thủ tục sau đó. Người chịu thiệt thòi lúc này là bên mua bởi:

Thứ nhất, người bán có thể thực hiện việc bán nhà nhiều lần, cho nhiều người hay thế chấp tài sản cho một bên khác. Bởi Thừa phát lại chỉ ghi nhận có việc mua bán, không hề có trách nhiệm kiểm tra nhà này trước đó đã bán cho người khác hay thế chấp ở cơ quan nào hay chưa.

Thứ hai, người mua có thể gặp khó khăn trong việc sửa chữa, mua bán, thế chấp,… khi cần bởi nhà chưa phải là nhà hợp pháp của người mua.

Thứ ba, giao dịch mua bán không đúng quy định, có thể bị Tòa án tuyên bố vô hiệu nếu có tranh chấp xảy ra.

Tóm lại, vì lý do nào đó, các bên thỏa thuận mua bán nhà bằng vi bằng, có thể biết hoặc không biết rủi ro của nó. Thông thường, rủi ro pháp lý thường nghiêng về phía người mua, họ có thể mất cả chì lẫn chài. Do đó, cần cân nhắc trước khi mua nhà vi bằng.

Trên đây là một số thông tin về vấn đề mua bán nhà qua hình thức lập vi bằng. Bài viết này chỉ mang tính chất tham khảo, không mang ý nghĩa tư vấn. Mọi thắc mắc, vui lòng liên hệ: info@barrso.com