Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 thì hình thức kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai bao gồm: bán và cho thuê mua. 

* Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong 

Đối với mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì việc thanh toán được thực hiện nhiều lần. Bên mua thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc và những lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng. Ngoài đó, đối với trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020 thì tổng số tiền nhận thanh toán không quá 50% giá trị hợp đồng.

Đối với thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì việc thanh toán cũng được thực hiện nhiều lần. Khi thanh toán lần đầu thì bên thuê mua thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc. Khi thanh toán những lần tiếp thì phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Trong trường hợp bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại của hợp đồng sẽ được bên mua, thuê mua thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đối với quy định về thanh toán trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã có sự khác biệt so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Cụ thể, khi quy định về giá trị thanh toán lần đầu thì Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định trong giá trị thanh toán lần đầu mà bên mua, thuê mua thanh toán cho bên bán, bên cho thuê mua đã bao gồm luôn đặt cọc. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 khi quy định về vấn đề này thì chỉ bao gồm giá trị thanh toán lần đầu mà không có tiền đặt cọc. 

* Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai:

Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Nghĩa vụ tài chính này bao gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ bên mua, thuê mua và khoản tiền khác (nếu có) theo thỏa thuận tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Và khi ngân hàng bảo lãnh chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư thì ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư sẽ ký thỏa thuận cấp bảo lãnh về các nội dung này.  Căn cứ vào thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký, ngân hàng bảo lãnh gửi chủ đầu tư dự án bất động sản văn bản cam kết khẳng định sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua, thuê mua nhà ở thuộc dự án được chấp thuận cấp bảo lãnh của chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao văn bản cam kết này cho bên mua, thuê mua khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua, thuê mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Trong trường hợp bên mua, thuê mua lựa chọn có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình thì ngân hàng bảo lãnh căn cứ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và bên mua, thuê mua do chủ đầu tư cung cấp sẽ phát hành thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua và gửi cho chủ đầu tư để chủ đầu tư cung cấp cho từng bên mua, thuê mua. Thỏa thuận cấp bảo lãnh ký giữa ngân hàng bảo lãnh với chủ đầu tư dự án và thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh phát hành cho bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải ghi cụ thể về thời hạn hiệu lực. Chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán của bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã cung cấp cho bên mua, thuê mua và bên mua, thuê mua đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh. Khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua và bên mua, thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua thay cho chủ đầu tư theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh.

Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Điều này không áp dụng đối với bán, cho thuê mua nhà ở xã hội.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, bài viết không mang ý nghĩa tư vấn. Nếu cần tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua email: info@barrso.com